Hipoteca inversa y nuda propiedad: así puja el sector inmobiliario por las casas de los mayores

Con los jóvenes y las rentas bajas expulsados del mercado por los altos precios y la inestabilidad laboral, el sector inmobiliario ha puesto el foco en los mayores de 65 años. O, más bien, en sus viviendas. Alternativas como la hipoteca inversa y la nuda propiedad se abren camino ante la incertidumbre respecto a la sostenibilidad del sistema público de pensiones. Productos complejos que ya están potenciando bancos, aseguradoras y socimis.

El objetivo es rentabilizar la inclinación de los españoles hacia la vivienda en propiedad. Porque lo cierto es que el ladrillo ha sido y es la fórmula para ahorrar en este país, muy por delante de planes de pensiones y ahorros privados. Mientras estas opciones siguen siendo minoritarias, el porcentaje de propietarios en España alcanza al 75% de la población y al 90% de los mayores de 65 años, según datos de Eurostat.

Esta realidad, unida a la incertidumbre actual, ha impulsado fórmulas como la hipoteca inversa. Consiste en que el banco paga una renta (mensual, trimestral, semestral…) a una persona de avanzada edad a cambio de la propiedad de la vivienda. El propietario puede seguir residiendo en su casa y, cuando este fallece, los herederos deciden si devuelven la deuda que existe con el banco para mantener la vivienda o, por el contrario, ceden el inmueble para cubrir el préstamo. La hipoteca inversa entró en el ordenamiento jurídico en 2007, pero su implantación fue muy escasa por el estallido de la burbuja inmobiliaria.

Ahora, la situación es distinta. La vivienda repunta con fuerza y el 51% de las pensiones son de mil euros o menos, según los datos de agosto de la Seguridad Social. Los bancos y aseguradoras han visto un filón en este producto. Santander y Mapfre han firmado un acuerdo para crear una filial que ofrezca hipotecas inversas. Según los expertos, no serán los únicos en dar el paso.

Las asociaciones de consumidores ya están en alerta. Desde la asociación financiera Asufin recuerdan que el interés que paga el propietario con la hipoteca inversa «ronda el 6%, más del doble que en una hipoteca normal». Y las rentas no tienen por qué ser muy elevadas. La asociación ha comparado las condiciones de las aseguradoras que ya ofrecen hipotecas inversas y asegura que las mensualidades, en el mejor de los casos, rondan los 330 euros. Pero, dado que los intereses son muy altos, la deuda contraída puede alcanzar el 50% del valor de la vivienda.

«Es un producto financiero que, a pesar de tener la gran ventaja de conservar la propiedad, presenta importantes inconvenientes», explica la asociación de consumidores en un estudio elaborado junto a la universidad de Barcelona al que ha tenido acceso este periódico. Un documento que avisa que la hipoteca inversa es compleja y, al destinarse en algunos casos a personas especialmente vulnerables, «debería proporcionarse una información fácil, bien detallada y adaptada al caso concreto» al comercializarse. Distintas sentencias han declarado la nulidad del contrato atendiendo al carácter abusivo o la falta de comprensión.

Más allá de la hipoteca inversa, otra de las alternativas que está ganando peso para adquirir las viviendas de mayores es la nuda propiedad. Se trata de comprar a una persona ‘solo’ la propiedad de una vivienda. Por contra, el usufructo, el derecho de usar esa vivienda, sigue perteneciendo al dueño original. Con este sistema, una persona mayor puede percibir el ingreso de vender su vivienda (o al menos un porcentaje) sin dejar de vivir en ella.

«Hay un crecimiento constante cada año de esta modalidad de compra. Cada vez es más conocida, es la solución para muchas personas y además se perciben cantidades más elevadas que con la hipoteca inversa», explica el consultor inmobiliario Eduardo Molet, una de las personas con mayor experiencia en la nuda propiedad de España. Según sus cálculos, este año las ventas en este formato llegarán a las 5.000, el doble que en 2021.

Abogados, notarios y tasadoras han entrado con fuerza en el mercado para resolver los conflictos que suele generar este sistema y responder a la pregunta del millón: ¿cuánto vale esa nuda propiedad respecto al precio tasado de la vivienda en cuestión?

«El usufructo puede valer casi todo o casi nada, depende de la edad del propietario y de si, por ejemplo, vive solo», explica el presidente de Tecnitasa, José María Basañez. La tasadora es una de las empresas que se ha posicionado en la nuda propiedad, «que requiere una tasación más compleja». Según sus cálculos, en función de las características del inmueble se puede percibir entre el 35% y el 95% de la tasación original al vender la nuda propiedad. «Si tienes en cuenta que las pensiones en España no son muy altas y le sumas la subida de los precios que se está viviendo este año, es lógico que cada vez más personas mayores opten por este tipo de ventas. La previsión es que haya cada vez más y tiene que ser una transacción profesional», explica Basañez.

Las fórmulas proliferan. Algunas socimis directamente optan por comprar la casa al propietario y cobrarle un alquiler hasta que fallezca o cambie de vivienda. Los fondos de inversión también monitorizan este negocio, sobre todo en las grandes ciudades. Las viviendas de los mayores se han convertido en la última bicoca inmobiliaria.