Será la residencia de estudiantes más grande de la Comunidad de Madrid. Las cifras hablan por sí solas: 30.000 metros cuadrados y 600 camas. La firma holandesa Student Experience ha aterrizado en España a lo grande.
Y lo ha hecho en el municipio con la renta per cápita más elevada de España, en Pozuelo de Alarcón donde Hacienda sacó a subasta varios solares en 2017. No hubo postores. Hasta que dos años más tarde, en marzo de 2019 y mediante venta directa, Student Experience puso sobre la mesa más de 11 millones de euros y se quedó con el solar, que se encuentra a escasos metros de la Casa de Campo y muy cerca del campus de Somosaguas, de la Universidad Complutense de Madrid y de la Universidad Francisco de Vitoria.
Student Experience, cuya implantación en España la lidera su CEO Johan Werweij, es una firma holandesa con varias residencias de estudiantes en su país de origen, Holanda. Tras dos años preparando el terreno para expandir su actividad a Europa, finalmente España ha sido el país elegido y Madrid la ciudad en la que iniciar su primera incursión. Aunque no será la última, ya que sus planes de expansión pasan por reforzar su presencia en la capital, además de aterrizar en Málaga, Granada, Sevilla, Valencia o Salamanca, según las fuentes consultadas.
La compañía destaca las oportunidades que ofrece el mercado de residencias de estudiantes en España debido a la creciente demanda de este tipo de activos, y especialmente en Madrid. «Esta localización es nuestro primer paso en el mercado español. Vemos una gran demanda en este mercado para un buen producto. Student Experience contribuirá a ofrecer residencias para estudiantes en las mejores localizaciones. Y el solar de Pozuelo se encuentra situado en un entorno universitario y de transporte público». Reconocía la compañía tras cerrar la operación con Hacienda.
Zona de ‘running’ en la cubierta
El complejo contará con 600 apartamentos independientes para los estudiantes, salas de start-ups para estudiantes emprendedores, áreas comerciales, un centro de congresos y auditorio, además de muchos otros servicios, como pistas de pádel y zonas de ‘running’ en la cubierta. «El proyecto no tiene ningún afán de notoriedad sino de integración en su entorno», explica a El Confidencial Javier García Alba, CEO y fundador de Agas Arquitectos, el estudio de arquitectura que se encargará del proyecto y en cuya redacción ha participado también la arquitecta Andrea García.
Todas las habitaciones estarán completamente amuebladas, contarán con su propia cocina, baño y terraza. Tendrá un salón multifuncional, una gran piscina en medio del complejo, en la zona ajardinada, así como gimnasio, áreas de estudio, restaurantes y lavandería y zonas deportivas. La apertura está prevista para la segunda mitad de 2020.
«Queremos facilitar el transporte de los estudiantes a las zonas universitarias mediante el uso de bicicletas, además será un edificio verde que usará la geotermia para consumir al máximo el consumo de energía», apunta García Alba, al tiempo que explica «no está concebido como un lugar solamente para dormir, sino de desarrollo urbano de la persona».
El proyecto es, además, uno de los más grandes de España. De hecho, se encuentra entre los cinco proyectos más grandes del país, solo superado por las 1.000 plazas que podría albergar el proyecto del empresario Javier Cabotá en Mallorca, actualmente en desarrollo o las 800 camas del Grupo Moraval en Sevilla, también en desarrollo. También por delante se sitúa un proyecto en construcción de Hines y Henderson Park en el 22@ de Barcelona, con 750 camas, o las más de 600 camas de la residencia Galileo Galilei en Valencia, propiedad de un fondo de pensiones canadiense. La residencia de estudiantes ya abierta y operativa más grande de España.
«Madrid no es ajeno a una tendencia inmobiliaria que está cambiando el panorama europeo de las residencias de estudiantes. La ciudad con más estudiantes de España está lógicamente en el foco de todos los grandes inversores internacionales en residencias, pero actualmente no existe producto a la venta que cualifique con lo que estos inversores requieren. Es por esto que muchos de ellos se han lanzado a desarrollar sus propios proyectos, siguiendo conceptos inmobiliarios y modelos de gestión exitosos que ya han sido testados en sus países de origen», explica Patricio Palomar, consultor sénior de inversión en AIRE Partners.
‘Boom’ de residencias de estudiantes
España ha vivido en los dos últimos años un auténtico ‘boom’ inversor en residencias de estudiantes, un activo en plena ebullición. Para muestra, un botón. Según datos de JLL, en España hay casi medio centenar de proyectos actualmente en marcha que aportarán al mercado 17.500 camas más de aquí a 2022. De esas, 7.500 estarán listas en 2020. La inversión conjunta de esos proyectos suma 1.000 millones de euros. Una operación a la que se suma ahora la de Student Experience.
El tipo de operaciones ha ido variando en el tiempo. Si en 2017, la inversión se centró en la compra de carteras de deuda, compra de edificios y suelos y ascendió a 560 millones de euros —más de diez veces la cifra de 2016—, el año pasado, la cifra se situó muy por debajo, en 141 millones debido, según Nick Wride, director de living & alternatives de JLL España, a la falta de residencias en funcionamiento a la venta. «Las transacciones se han limitado a la compra de suelo», explicaba este experto durante la presentación de un informe sobre el sector.
No obstante, esa es la cifra más alta jamás registrada excluyendo las operaciones corporativas. Y esta adquisición, sin duda, y según los expertos, será una de las más importantes de 2019.
No obstante, tal y como apunta Patricio Palomar, falta producto en venta y también suelo. «La dificultad para encontrar suelo a precios razonables en los que desarrollar proyectos de gran tamaño es el mayor desafío ante el que se encuentran los inversores, pero hay mucho apetito por continuar desarrollando residencias de estudiantes para poder ofrecer más camas y solventar la situación actual de desequilibrio de Madrid. Actualmente, se están analizando muchos proyectos en Madrid y sus poblaciones más cercanas, y seguramente en los próximos 18 meses se comience la construcción de al menos siete nuevas residencias, además de las que se encuentran actualmente en construcción».
Precisamente, en Madrid se ha cerrado la operación de inversión más relevante. En concreto, en Villaviciosa de Odón, hace apenas una semana. «Xior, inversor especializado en residencias de estudiantes que cotiza en la bolsa en Bélgica, ha adquirido el 80% de un complejo de la Universidad Europea de Madrid, que una vez completado alcanzará las 728 camas en gestión, lo que colocará a este inversor en el tercer propietario privado por número de camas en Madrid. Este proyecto ha alcanzado un valor de 100 millones», añade Palomar.
El gran atractivo de estos activos se concreta en una de las rentabilidades más elevadas dentro del sector inmobiliario, del 5,50% en las ciudades secundarias y del 5% en Madrid y Barcelona. En línea con las residencias de la tercera edad (5,50%) y los activos logísticos (5%) y muy por encima de otros segmentos como locales comerciales (3,15%), oficinas (3,50%), residencial (3,50%) u hoteles (4%).
Además, detrás de este enorme apetito por este tipo de activos, se encuentra el fuerte aumento en el número de estudiantes. En total, España tiene casi medio millón de estudiantes que necesitan alojamiento (330.000 son nacionales, 110.000 internacionales y otros casi 50.000 son erasmus) y apenas 91.000 camas en residencias de estudiantes. «Hay una potencial demanda insatisfecha de 400.000 camas», según JLL, que destaca la brecha existente entre la demanda de camas y la oferta de producto de calidad es muy importante».
Madrid, a la cabeza
Por comunidades autónomas, Madrid es la que concentra un mayor número de plazas para estudiantes, abarcando un 22,3% del total, seguida por Cataluña (15,3%), Castilla y León (13,2%) y Andalucía (12,9%). Además, por ciudades, Madrid también lidera el mercado con cerca de 140 residencias y colegios mayores que, con 18.024 camas, arrojan una ratio de 16 estudiantes por plaza.
Entre los proyectos actualmente en marcha destacan dos de Syllâbus. Se trata de una residencia en Paseo de la Habana de 250 habitaciones, cuya construcción es totalmente modular y otra con el mismo número de camas en Moncloa, en pleno enclave universitario. Ambos proyectos está previsto que abran sus puertas en septiembre de 2021. La inversión en cada uno de ellos asciende a 15 millones de euros.
Según explica Patricio Palomar, «el mercado de Madrid está actualmente dominado por residencias y colegios mayores de gestión pública o instituciones de carácter religioso. El segmento de gestión privada está aún muy atomizado, con solo Resa y Nexo como operadores privados con más de 1.000 camas en gestión. Sin embargo, en los próximos 5 años, esta situación cambiará con el crecimiento de las residencias pertenecientes a universidades privadas, y la llegada de grandes plataformas de gestión internacionales como Collegiate, Nido, Younique, o Aparto, o inversores inmobiliarios como Corestate, W.P. Carey o Xior, que están tomando posiciones en Madrid, y que pronto se convertirán en operadores y propietarios de referencia».
En opinión de este experto, «el mercado está evolucionando hacia la especialización en la gestión, y como ocurre en otros productos inmobiliarios en las residencias de estudiantes hay categorías en cuanto a calidad de producto y servicio. Las grandes gestoras están actualmente en la fase de reafirmar su posicionamiento competitivo, y aunque hay servicios y elementos que todos ellos ofertan porque se consideran estándar, cada operador se diferencia por ofrecer elementos diferenciales que les permitan fidelizar a sus residentes».
