María Emilia Adán (Segorbe, Castellón, 1964) es la primera mujer al frente de los registradores de España y representa desde hace dos años a los 1.133 profesionales que han pasado una de las oposiciones más exigentes. Con un tiempo medio de casi seis años para aprobar (en segunda convocatoria) y una mayoría de mujeres (29 años de media en la última convocatoria), los registradores dan seguridad cada año a millones de trámites en alguno de los más de mil registros que hay en España. Solo en los tres primeros trimestres de este año han registrado 386.488 compraventas y 268.598 hipotecas.
–¿En qué consiste el trabajo diario de un registrador?
–Enjuiciamos que los documentos que llegan al registro cumplen todos aquellos requisitos que la ley exige para producir efectos frente a terceros. Por ejemplo, si te ocupan la casa y tú vas con un certificado al juez acreditando la propiedad, se puede proceder a desahuciar a los ocupas. Nosotros, cuando inscribimos en el registro, hacemos un juicio de legalidad. Necesitamos certidumbres de las propiedades, y eso es lo que viene a dar el registro de la propiedad. También somos registradores mercantiles, para que el comercio se desarrolle, poder hacer exportaciones, dar soporte a las acciones empresariales. Solo se constituyen las sociedades cuando se inscriben. Imaginemos que alguien quiere hacer negocios con una empresa española. Si tuviera que ir investigando quién es el representante de la sociedad sería un proceso largo y costoso. Pero si en un clic puedes saber quien es el administrador, el apoderado, el consejero delegado… estamos dando celeridad y seguridad, y estamos creando de alguna manera riqueza. Para poder hacer circular la riqueza hace falta una estructura jurídica, y en el ámbito societario la da el registro mercantil, que además está interconectado con los registros de Europa. También trabajamos con el registro de bienes muebles: ventas a plazos, coches… Nuestro trabajo es dar soporte a las transacciones de los ciudadanos. Con los años se ha descubierto que este soporte jurídico puede extenderse a la protección medioambiental. Cuando uno adquiere un inmueble o un terreno tiene que saber lo que está adquiriendo, si está dentro de la servidumbre de costas, si le afecta una vía pecuaria, zona inundable, suelos donde se ha desarrollado una actividad contaminante. Lo peor que le puede pasar a una sociedad son las cargas ocultas, no saber lo que compras, que sea una compra con sorpresa. «No puedes abrir un supermercado porque es zona inundable, me tiene usted que pagar porque es un suelo contaminado, usted ha comprado esto para edificar pero no se puede porque aquí hubo un incendio y no se puede cambiar el uso del suelo en 30 años…». Esa información está previsto que la dé el registro. Igual que la huella de carbono, la eficiencia energética del edificio, los materiales. Todo eso ayuda a los ciudadanos a desarrollar su vida con tranquilidad. El registro no da sorpresas.
–¿Qué perfil tienen los opositores?
–Jóvenes graduados en derecho, con tesón, vocación de servicio público. Nos da igual que tengan capacidad económica o que tengan las mejores notas. Queremos gente con una mente lógica, que estén dispuestos al sacrificio que suponen unas oposiciones. Es mucha memoria, pero es mucha lógica para interrelacionar las distintas partes del ordenamiento jurídico. Por eso los exámenes prácticos son los más duros de la oposición.
–¿Están bien pagados los registradores?
–A nosotros no nos paga nadie [el Estado], somos una pequeña pyme que tiene que proveer de medios materiales y humanos para prestar ese servicio. Poca gente sabe que un registrador tiene que pagar a sus empleados, el alquiler del sitio donde está, los suministros, la tecnología… En los registros, el que paga es quien usa el servicio, lo pagan los honorarios que pagan los ciudadanos que solicitan el servicio. Son aranceles que en algunos casos llevan desde 1973 sin actualizarse y en otros desde 1988. La obtención de una nota simple, que es el prototipo de suministro de información al ciudadano, tiene un precio de tres euros. Difícilmente puedes encontrar un servicio más competitivo. Hemos hecho un esfuerzo enorme para acercar el registro a los ciudadanos con las nuevas tecnologías. El registro está a un clic: los ciudadanos pueden pedir notas simples y certificaciones desde el ordenador, los abogados tramitar expedientes y consultar los trámites en los que se encuentra la documentación que han presentado. Muchos de los trámites son completamente telemáticos. Y eso se hace sin cargo al ciudadano ni a los Presupuestos del Estado, se hace a través de la gestión de los recursos que hace el registrador. En unos sitios estará mejor pagado, y en otros estará peor pagado. A nosostros nos pagan los ciudadanos, y hay meses que es más y meses que es menos. Hay pequeños registros en los que no hay meses buenos que tendrían que cerrar si se atendiese a la rentabilidad, pero que se mantienen por la solidaridad de todos. Un registro está abierto 365 días al año, no hay posibilidad de decir «el registrador está de vacaciones». Ya nos apañaremos para cuadrarnos y descansar si es posible. Y si no, tendremos que estar porque no puede cerrar. Otros servicios públicos pueden cerrar, pero aquí no. Los plazos no se detienen nunca, y hay plazos muy breves. Se constituyen sociedades en seis horas, tienes que estar pendiente para hacer bien tu trabajo.
–¿Cómo va la fuga de empresas de Cataluña?
–Hubo un momento de eclosión y luego hay una fuga sostenida, pero ya realmente muy pequeña. Lo que pasa es que siguen saliendo más de las que entran. Ya no son datos tan significativos pero es un golpe muy fuerte para el entramado jurídico. Muchísimas sociedades salieron y deslocalizaron su sede social.
–¿En qué consiste la campaña que han lanzado para alquilar con garantías?
–Estamos preocupados porque de forma recurrente hay quejas de alquileres normales o a través de plataformas turísticas, donde alguien te dice que es el propietario pero no lo sabes con certeza. Sólo lo sabes si accedes al registro con una nota simple. Somos conscientes de que hay mucha picaresca y hay gente que sube a plataformas turísticas pisos de los que no es el propietario. En el registro y en su web hay una serie de datos que te pueden ayudar a saber si el inmueble que estás alquilando lo estás haciendo con la persona que puede hacerlo. Porque luego te puedes ver con problemas fiscales, jurídicos, o llegar al piso de vacaciones y no poder entrar en él.
–¿Es posible hacer un indicador fiable de los precios de los alquileres como pretende el Gobierno, como paso previo para limitar los precios como le pide Podemos?
–Si hay un sitio donde se puedan hacer estudios serios sobre la propiedad inmobiliaria, es en el registro. No hay otra forma de poderlo conocer, pero para eso hay que tomar medidas para garantizar que los contratos de alquiler se registren. También hay contratos de arrendamiento con cláusulas abusivas y el registrador podría ayudar a controlar su adecuación a la ley. Sobre todo cuando el arrendador es una persona jurídica. El registrador es mediador, conoce las normas inmobiliarias y puede ser un tercero de confianza para ayudar a establecer una colaboración entre arrendador y consumidor para resolver los conflictos a través de la conciliación.
–¿Qué perspectivas hay para el mercado inmobiliario en 2020?
–Parece que hay un cierto retroceso en las transmisiones, pero habrá que ver si se consolida esta tendencia en la disminución de las compraventas. Partimos de un año un poco errático como consecuencia de los problemas en la puesta en marcha de la plataformas informáticas que debían dar soporte a la nueva ley hipotecaria. Es pronto para poder hablar de algo más que indicios, todavía no podemos confirmar una tendencia seria. No sumamos lo que ha hecho cada registro y ya está. Hacemos un análisis serio desde hace muchos años. Para los precios tenemos una tecnología única que hemos aprendido del mercado americano, que nos permite analizar los precios como no puede hacer ninguna otra institución en España. En el último trimestre ha habido un descenso de las operaciones pero no podemos decir todavía que sea alarmante ni si se va a consolidar.
–¿Ha bajado entonces el riesgo de una nueva burbuja?
–Yo creo que burbuja no hay. No es un problema sólo de precios, había mucha demanda embalsada y ha habido mucha venta al contado. No podemos hablar ahora de un endeudamiento masivo como había con la burbuja inmobiliaria.
–¿Puede haber pasado el riesgo de burbuja al mercado de alquiler?
–Se hablaba de los desahucios en las hipotecas y donde más desahucios ha habido ha sido en los alquileres. Quien compra un piso no quiere perderlo y hace lo imposible por mantenerlo y seguir pagando. Los arrendamientos no te anclan tanto y generan muchos más conflictos.
–¿Ha sido Rajoy un buen «embajador» para los registradores?
–Es un compañero más. Hemos tenido dos presidentes del Gobierno, ministros, presidentes de la Cruz Roja, de fundaciones, cargos muy importantes de la vida social, política y jurídica. Tenemos compañeros de los que nos sentimos muy orgullosos, pero embajador no tenemos porque cada registrador responde por sí mismo.
–La vuelta a Madrid de Rajoy estuvo rodeada de cierta polémica. ¿Son habituales traslados tan rápidos?
–Sí. Cada trimestre sale un concurso con los registros vacantes, ordenados por el número del escalafón del que lo dejó. Se ofrece a todos los compañeros y todo el mundo puede optar, eligiendo por orden del escalafón. Cuanto más alto estás, antes eliges. Si acabas de concursar hay que esperar un año para volver a optar a un traslado, con dos excepciones: los que acaban de entrar en el cuerpo de registradores porque acaban de aprobar y los que están en excedencia o en servicios especiales. Rajoy, como en muchos otros casos de servicios especiales, volvió al registro en el que estaba, el de Santa Pola. No podía elegir donde iba. Es un poco complicado porque vuelves al sitio donde estabas hace años y a lo mejor ya no te gusta estar ahí. Y entonces tienes que esperar, como todos, a que te toque un registro que a ti te guste. Como no tenía que esperar un año, optó al siguiente concurso y salió Madrid, porque tiene muy poquitos por delante. Puede elegir donde quiera porque es el 60º o menos del escalafón. Lo que no sabemos es si el registro que le tocó fue su primera opción. Hubo gente que eligió antes que él y a lo mejor le pisaron el registro que quería.
