El sector de la promoción residencial se encuentra en alerta ante la medida sorpresa que supuestamente incluirá la nueva Ley de Vivienda y que pasa por destinar el 30% de los proyectos de obra nueva a vivienda protegida, siendo la mitad de este porcentaje pisos de alquiler.
Esta medida ha hecho saltar todas las alarmas en el sector, que advierte de que si esto se lleva a cabo podría paralizarse una gran parte de la producción residencial en las zonas de España que decidan implantar esta norma.
Desde el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) aseguran a elEconomista que el objetivo de esta medida no es otro que aumentar el parque de vivienda social en nuestro país, especialmente en régimen de alquiler, y apuntan que no comprenden la situación de preocupación que se ha generado en el sector. Así, recuerdan que actualmente, según la Ley del Suelo estatal, todos los terrenos que se planifiquen deben reservar un 30% para vivienda protegida, «lo que sucederá ahora es que un 50% de ese porcentaje deberá destinarse a alquiler», recalcan.
Por otro lado, para los suelos que ya son finalistas y que están ya en las carteras de las promotoras destacan que la nueva Ley no obliga a esa cesión, sino que deja en manos de los ayuntamientos la posibilidad de solicitar a los promotores esta cesión en cada proyecto. «No es obligatorio, es una decisión que tomarán los Ayuntamientos y que se podrá llevar a cabo siempre y cuando el Consistorio sea capaz de cumplir el sistema de compensación que hemos diseñado», aclaran.
¿Cómo se les compensará?
En este sentido, desde el Ministerio explican que «cuando se lleva a cabo una planificación urbanística se obtienen unos derechos económicos sobre ese suelo que se llaman aprovechamientos». Esta será la clave del sistema de compensación que van a aplicar, ya que si un Ayuntamiento solicita a un promotor que destine un 30% del proyecto a VPO deberá «compensarle con otro suelo que tenga el mismo valor de aprovechamiento en esa misma ubicación o en otra».
De este modo, si un promotor va a levantar un proyecto con 100 viviendas y se así se lo solicita el Ayuntamiento, deberá destinar 30 unidades a VPO y de estas 15 serán de alquiler social.
«No tiene sentido que nos compensen ese 30% dándonos metros cuadrados»
Los promotores, sin embargo, no ven que este sistema de compensación sea viable y consideran que genera una «enorme inseguridad jurídica en el sector, que alejará a la inversión y que llevará a un traslado de la actividad inmobiliaria a aquellas zonas que no apliquen esta medida».
«No tiene sentido que nos compensen ese 30% dándonos metros cuadrados en otro sitio que no tiene por qué tener el mismo éxito comercial y además estaríamos pasando de hacer una obra grande a una pequeña», explican.
Asimismo, denuncian que no pueden estar a merced de lo que quieran los ayuntamientos, «levantando viviendas donde ellos quieran, cuando ellos quieran y con un justiprecio que será muy difícil de fijar». «Lo que va a suceder es que se dejará de construir en las zonas donde se aplique esta medida, ya que se va a generar una situación de inseguridad jurídica sin precedentes en España».
La vivienda en alquiler: quiénes son los grandes propietarios
Por otro lado, los promotores se muestran preocupados por la gestión de las viviendas de alquiler social, ya que la mayoría de las promotoras no son patrimonialistas y por tanto no cuentan con un equipo especializado en la gestión de pisos en rentabilidad.
En este sentido, desde Mitma aseguran que los promotores podrán vender estas viviendas siempre que se mantengan en régimen de alquiler social y creen que «no habrá ningún problema en traspasarla a otros inversores o fondos». Sin embargo, las empresas del sector no ven tan claro que estas viviendas de alquiler vayan a tener una desinversión fácil, «atendiendo a la inseguridad jurídica que esta normativa está generando en el sector».
Ley de difícil aplicación
Según los promotores, esta es una Ley de «un marcado carácter político y de casi imposible cumplimiento, ya que invade las competencias autonómicas y seguramente algunas regiones la recurrirán por inconstitucional cuando tengan la posibilidad de hacerlo». Aseguran que para llevar a cabo esta normativa tienen que «empezar modificando su propia Ley del Suelo y para hacer el recargo de hasta el 50% del IBI a pisos vacíos tienen que modificar la ley de Haciendas locales».
Además, apuntan que en el caso de que se tramite por conducto normal dentro del Congreso se trata de un proceso algo largo que se puede extender varios meses y dudan que encuentren las mayorías que necesitan para aprobarla.
El ejemplo de Cataluña
Cuando los promotores hablan de que se va a producir una fuga de inversiones a raíz de la nueva Ley de Vivienda estatal lo hacen mirando hacia Cataluña, donde desde hace ya un tiempo se han aplicado medidas muy similares a las que recoge la nueva normativa, como el control de precios en el mercado del alquiler y la obligación de destinar un 30% de los proyectos a vivienda social.
Desde APCEspaña aseguran que estas medidas no solo trasladarán la inversión de unas comunidades autónomas a otras, sino que podrían llegar a expulsar al capital institucional de España «en función de lo afectada que pueda verse la seguridad jurídica en el texto definitivo de la ley». Para realizar estas afirmaciones se basan en una encuesta que ha realizado la Asociación de Promotores y Constructores de Cataluña entre sus asociados, que arroja que el 55,3% ha parado la inversión esperando un nuevo escenario, mientras que el 31,6% ha reducido su inversión y el 13,1% ha trasladado su inversión a otro territorio.
