Pequeños inversores y compañías especializadas como Guardatodo han pujado muy fuerte por el negocio del almacenaje, adquiriendo establecimientos antaño tradicionales para acondicionarlos y reconvertirlos en trasteros | La sobreoferta supera con creces a la demanda y la ocupación oscila entre el 60% y el 70%
Los trasteros aparecen «como setas» por las calles zaragozanas y por los polígonos industriales. Los hay por todos los rincones, sobre todo en lugares donde antes se levantaban comercios y establecimientos que pasaron a mejor vida y llevaban años sin ver la luz, lo que ha generado una sobreoferta tan enorme que no hay demanda capaz de ocuparlos. Este hecho se traduce en un abaratamiento considerable en los precios del alquiler de estos locales, que hasta hace bien poco despertaban el apetito inversor en la capital aragonesa.
Los almacenes para particulares, autónomos o empresas son gestionados tanto por compañías especializadas como por inversores pequeños que hallan altas rentabilidades en la reconversión de locales comerciales en paquetes de trasteros que se ubican en puntos estratégicos de la ciudad. Mientras que para las empresas los polígonos son de enorme utilidad, para las familias también lo es tener pequeños lugares donde ubicar los barrios tradicionales en los que un piso no da para guardar los objetos y recuerdos de toda una vida.
«Yo no hablaría de fiebre, pero es bien cierto que se ha incrementado el interés por desarrollar trasteros en los últimos años. Los inversores los consideran activos muy rentables, de entre el 7% y el 10% como mínimo y con bastante estabilidad», señala Miguel Ángel Gómez Rando, director de la oficina de CB Richard Ellis en Zaragoza, una de las consultoras inmobiliarias de referencia. «Antes no había operadores o eran muy locales, pero el boom ha llegado importado desde Madrid, Barcelona y Valencia», continúa Gómez Rando.
En cualquier caso, según el estudio del mercado inmobiliario de Aragón del tercer trimestre de 2022 que realiza la cátedra homónima de la Universidad de Zaragoza con datos del Colegio De Registradores de la Propiedad de Aragón, en los últimos 12 meses se notificaron 2.091 compraventas de trasteros, lo que supone una variación positiva del 26,42%, marcando el mejor trimestre en este apartado desde 2011.
Se han rondado ocupaciones de entre el 90% y el 100%, pero el exceso de oferta las ha reducido a menos del 70%
El éxodo del comercio tradicional ha dejado decenas, centenares de locales a pie de calle sin uso desde hace años. Ahí es donde algunos inversores avispados, tanto especializados en el sector del almacenaje como otros más noveles, han encontrado un filón durante los últimos años. Fue el caso de Jesús Gil, quien hace diez años, cuando trabajaba como administrador de fincas, decidió comprar junto a una socia un bar en un bajo de un bloque de edificios en la calle Tomás Bretón que gestionaba su oficina. «Pagamos 80.000 euros para adquirir el inmueble y otros 80.000 en acondicionarlo para hacer en 20 trasteros», cuenta Gil por conversación telefónica.
Explica este pequeño inversor que alquila los trasteros por una media de 60 euros al mes, lo que se traduce en unos 1.200 mensuales cuando la ocupación es del 100%. ¿Resultado? En 10 años ya se ha amortizado la inversión. «Pero no te creas que esto es como antes. Cuando empezamos el momento era diferente y el ‘boom’ ha pasado. Era algo innovador porque no había prácticamente nadie en el negocio, pero ahora si te paseas por la zona de Bretón y Corona de Aragón de cada 15 locales uno es de trasteros», manifiesta Gil. Y en definitiva, la sobreoferta se traduce en una mayor dificultad para arrendar los locales. «Hemos rondado ocupaciones de más del 90%, pero ahora oscilamos entre el 60% y el 70%», asevera.
El filón se halla en los establecimientos en vía muerta
En cualquier caso, los trasteros han sido durante la última década una salida para multitud de negocios tradicionales en una vía muerta. Eran talleres de automóviles que habían quedado en desuso, almacenes de reposición de piezas o locales de alimentación: los típicos comercios de barrio que nutrían de vida las arterias urbanas pero que cada vez tienen menos viabilidad económica. Esta pata, unida a que los potenciales usuarios de los trasteros son familias que los utilizan como pequeños almacenes paraguardar muebles, carritos de bebé, esquís o árboles de Navidad, por citar algunos objetos, ha llevado a que sean uno de los subsectores inmobiliarios cada vez con mayor presencia en zonas como Las Fuentes, Delicias o el distrito Universidad, según coinciden en señalar las fuentes consultadas.
La conversión de un local comercial en trastero está urbanísticamente regulada. No puede hacerse de un día para otro y sin permisos, sino que se necesita de la redacción de un proyecto por parte de arquitectos y aparejadores y que la Gerencia de Urbanismo del ayuntamiento responsable dé su visto bueno, un proceso que se puede extender durante cinco o seis meses.
«Lo que en Madrid se alquila por 50 euros, en Zaragoza se arrenda por 10», dicen desde Guardatodo
Sin embargo, hay empresas dedicadas íntegramente al almacenaje que llevan años aprovechando el filón. Es el caso de Guardatodo, que hace 27 años dieron una vuelta al negocio familiar para dedicarse íntegramente a este subsector. Cuenta Lorena Martínez la gerente y directora del departamento comercial de la compañía zaragozana, que hoy en día cuentan con 40.000 metros cuadrados dedicados a los guardatodos: trasteros, taquillas y minialmacenes tanto para particulares como para empresas o pymes. Están distribuidos por 13 centros en el eje de Zaragoza, bien en polígonos industriales como Cogullada o en la carretera de Logroño, bien en vías urbanas como el paseo Sagasta, la Puerta del Carmen o en Delicias. «Estamos en torno al 60% de ocupación y ahora nos encontramos que la oferta es superior a la demanda», refrenda Martínez.
Explica la gerente que lo de Zaragoza ha sido una explosión del mercado en toda regla. «El trastero que en Madrid alquilamos por 50 euros al mes, en Zaragoza se arrenda por 10. La taquilla que allí cuesta 20 euros aquí se alquila por 4,5. Hablamos de precios cinco veces más baratos en Zaragoza porque la competencia es enorme. Y por ello es una de las ciudades más baratas para alquilar trasteros», asegura Lorena Martínez. De hecho, la compañía mantiene sus planes de expansión tanto en la capital aragonesa como en el resto del país. En Zaragoza tienen proyectado abrir locales en las calles Desiderio Escosura y Doctor Iranzo, pero también ampliar su red en Madrid, Elche, Alicante y Palma de Mallorca.
Añade la directora comercial de esta veterana compaía que el abanico de clientes contempla desde particulares que «están en una mudanza y quieren guardar cajas durante 15 días» a otros de menor temporalidad, como gente que los utilizan para guardar esquís o camas o incluso empresas que dejan allí herramientas y maquinaria.
«Convertí un bar sin salida por la pandemia en 35 trasteros»
Jesús Lázaro siempre se había dedicado a la hostelería. Con el negocio de toda la vida pero en otro local pensaba seguir ganándose la vida cuando adquirió un establecimientoen la calle Domingo Ram, en el zaragozano barrio de Delicias. Fue entonces cuando llegó la pandemia, el peor de los dolores de cabeza para quienes se dedicaban a los bares y la restauración. «Era un local de unos 200 metros cuadrados y decidió aprovecharlo para levantar un paquete de trasteros. Contraté a un arquitecto y cambié la actividad del local y gasté unos 70.000 euros en acondicionarlo», explica este pequeño inversor.
El local comenzó a dar rendimientos muy positivos, «de en torno al 7%», reconoce Lázaro, ayudado también porque la ocupación ha sido del 100% desde entonces. Por ello tomó la decisión de adquirir otro local en la calle San Antonio María y Claret, que ya está comercializando, y con el que podrá arrendar 50 trasteros de entre seis y siete metros cuadrados, «algo más grandes de lo habitual», ya que «la gente suele buscar los de unos tres metros cuadrados».
«Los clientes suelen ser familias con hijos que necesitan guardar bicicletas o regalos»
Cuenta Lázaro que normalmente los clientes son familias de jóvenes con hijos y a los que el piso se les queda pequeño «para guardar regalos, bicicletas o material deportivo». El precio oscila entre los 50 y los 70 euros, un precio que Lázaro cifra «por debajo del mercado», quien pone en duda las tasas ofrecidas por compañías más grandes. En cualuiqier caso, asume que esto de los trasteros es un negocio que, aunque rentable, «no es lo mío», por lo que «competir con depende de quién es muy complicado».
Como conocedor del mercado inmobiliario de los locales y establecimientos comerciales, incide en que «nada tiene que ver» la rentabilidad que se les saca a los trasteros con la que se obtenía con los negocios tradicionales, sobre todo por la rapidez con la que se recuperaba la inversión. Aún así, no todo son sonrisas en este negocio, pues al dinero inverido hay que sumar los gastos fijos de comunidad, seguros, agua y luz, entre otros. De todos modos, los trasteros han sido, al menos hasta hoy, un potente negocio.
